Wie hoch Ihre Grundsteuerbelastung in Zukunft tatsächlich ausfallen wird, kann im Moment noch niemand wirklich sagen, weil weder die Grundstücksbewertung endgültig abgeschlossen ist noch die Hebesätze ab dem Jahr 2025 feststehen.

Das Verfahren zur Berechnung der Steuer besteht aus mehreren Teilschritten, die je nach Bundesland auch noch unterschiedlich ausfallen:

• Grundstückswert ermitteln, d.h. das Grundstück bewerten
• Grundsteuermessbetrag errechnen
• Hebesatz der Kommune anwenden

Das Ergebnis dieser Rechnung ergibt die Grundsteuerbelastung ab 2025.

In Zukunft erfolgt die Grundstücksbewertung grds. nach dem sogenannten wertabhängigen Modell (Bundesmodell).

Bei einem unbebauten Grundstück ist dafür der Wert maßgeblich, der durch unabhängige Gutachterausschüsse der Gemeinden ermittelt wird.

Ist das Grundstück bebaut, werden bei der Berechnung der Steuer auch Erträge wie Mieten berücksichtigt.

Um das Verfahren zu vereinfachen, wird für Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum ein vorgegebener durchschnittlicher Sollertrag in Form einer Jahresnettokaltmiete je Quadratmeter in Abhängigkeit der Lage des Grundstücks angenommen.

Anstelle dieses wertabhängigen Bundesmodells  konnten sich die Bundesländer auch dafür entscheiden, die Grundsteuer nach einem wertunabhängigen Modell zu berechnen (sog. Öffnungsklausel). Ermöglicht wird dies durch eine Änderung im Grundgesetz, über die lange gestritten wurde.

Die meisten Bundesländer haben das sog. Bundesmodell übernommen, nämlich

• Berlin
• Brandenburg
• Bremen
• Mecklenburg-Vorpommern
• Nordrhein-Westfalen
• Rheinland-Pfalz
• Sachsen-Anhalt
• Schleswig-Holstein
• Thüringen

Die Öffnungsklausel bei der Grundsteuerreform genutzt und ein eigenes Modell entwickelt haben

• Baden-Württemberg (sog. modifiziertes Bodenwertmodell)
• Bayern (Flächenmodell)
• Hamburg (Wohnlagenmodell)
• Hessen (Flächen-Faktor-Modell)
• Niedersachsen (Flächen-Lage-Modell)

Das Bundesmodell mit Abweichungen nutzen

• Saarland
• Sachsen

Den endgültigen Grundsteuerbescheid, in dem die Höhe der ab 2025 zu zahlenden Grundsteuer bekanntgegeben wird, erhalten Sie voraussichtlich im Lauf des Jahres 2024.

Sowohl die Grundsteuerwertbescheide über die Festsetzung des Grundsteuerwertes zum 1.1.2022 als auch Grundsteuermessbetragsbescheide über die Festsetzung des Grundsteuermessbetrags zum 1.1.2025 werden seit Herbst 2022 derzeit an die Steuerpflichtigen versandt.

Beide Bescheide werden oft zusammen in einem Umschlag übermittelt.

Hinweis:

Beide Bescheide müssen geprüft werden, sobald Sie sie erhalten. Im Jahr 2025, wenn die neue Grundsteuer fällig wird, ist es für einen Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid bzw. den Grundsteuermessbetragsbescheid zu spät: Bei diesen Steuerbescheiden haben Sie nur einen Monat Zeit, um Einspruch einzulegen! Verpassen Sie die Einspruchsfrist, wird die Bemessungsgrundlage der Grundsteuer bestandskräftig.

Die je nach Bundesland und dem gewählten Modell unterschiedlichen Gesetzesgrundlagen und Berechnungsmethoden führen zu einem Flickenteppich an Regelungen und mitunter absurden Ergebnissen bei der Bewertung der Grundstücke. In Regionen mit mehreren Ländergrenzen (bspw. der Metropolregion Rhein-Neckar mit den Ländern Baden-Württemberg, Hessen und Rheinland-Pfalz) sind drei verschiedene Wege zur Steuererklärung und Berechnung der Grundlagen der Grundsteuer ab 2025 eingeschlagen worden.

Dies mag zwar Ausdruck und ein Beispiel für „gelebten Föderalismus“ sein, wenn unsere Bundesländer sich nicht auf eine gemeinsame Vorgehensweise einigen können, ist aber für die Steuerbürger (und auch die steuerberatenden Berufe) ein Chaos und Ärgernis, das seinesgleichen sucht.

Darüber hinaus sind die Zweifel an dem Gesetzgebungsverfahren und den Berechnungsergebnissen teilweise so groß, dass sowohl namhafte Vertreter des Steuerrechts, die einschlägigen Berufsverbände als auch die Steuerberaterkammern dazu auffordern, die Bescheide „genau zu prüfen“ und „im Zweifel“ (d.h. wohl fast immer!) Einspruch einzulegen, um die Interessen der Mandanten zu wahren. Somit droht den Finanzbehörden eine Flut von Einsprüchen, die sie kaum bewältigen kann.

Auch wir wahren die Interessen unserer Mandanten in vielen Fällen mit Rechtsbehelfen gegen die Bescheide und werden abwarten müssen, wie die Finanzverwaltung und die Gerichte damit umgehen. Dieser aktuelle Zustand ist weder sinnvoll noch Ausdruck eines funktionierenden Föderalismus.